LUNES 07 DE JULIO, 2025
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El mercado de alquileres se reconfiguró por completo en 2024. Tras la derogación de la ley de alquileres, subió el stock de propiedades en alquiler, se desaceleraron los precios y los contratos comenzaron a pactarse por dos años.
De acuerdo a un informe de Zonaprop, el precio medio de alquiler subió 2,3% en diciembre. En 2024 se registró un aumento del 64,4%, cuatro veces menor al registrado en 2023 (260%) y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación (118,1%). Se trata del primer año desde 2019 que los precios registran una caída real de precio.
Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA
Un departamento de dos ambientes se ubica en $550.450 mensuales, mientras que un monoambiente se alquila por $465.091 mensuales y uno de tres ambientes, por $740.874 mensuales.
La oferta creció un 3,3% en el último mes del 2024 y, actualmente, el volumen de oferta es 3,3 veces superior al registrado en febrero de 2023, mínimo histórico.
Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro para el alquiler, con un precio medio de $941.093 mensuales. Núñez y Palermo completan el podio, con un valor promedio de $613.414 por mes y $610.098 por mes, respectivamente. En contrapartida, Lugano ($395.326 mensuales), Floresta ($474.456 mensuales) y Vélez Sarsfield ($485.671 mensuales), son los barrios más económicos para alquilar.
Rentabilidad: se necesitan casi 19 años para recuperar la inversión
La relación alquiler/precio sube y se ubica en 5,28% anual. Actualmente se necesitan 18,9 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 8,9% más de lo requerido hace un año atrás.
Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8,7%, 8% y 7,4%, respectivamente. En contrapartida, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,5%, un 4,2% y 4,4%, respectivamente.
Los inquilinos que firmaron un contrato bajo la Ley de Alquileres -que actualiza el precio anual a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que combina inflación y salarios- tendrán un aumento que rondará el 226% en noviembre.
Más allá de la derogación de la Ley 27.551 con el mega DNU impulsado por la gestión de Javier Milei, los contratos en curso deben ser respetados hasta su fecha de vencimiento. Esto significa que mientras el acuerdo esté vigente, todos los términos y condiciones se aplicarán hasta el momento de su finalización.
De esa manera, si una persona comenzó a alquilar el 1 de noviembre de 2023 y enfrenta, entonces, su primera actualización anual en base al índice que elabora el BCRA, tendrá un aumento del 226,6%. Si pagaba $150.000 por mes un año atrás, ahora pasará a abonar $489.900 mensuales por la misma vivienda hasta noviembre de 2025 -según publica TN-.
Cuánto aumentarán los contratos de alquiler en noviembre, según el ICL
Aquellos que firmaron un contrato de alquileres bajo la derogada Ley de Alquileres (o 27.551) -que actualiza el precio anual través del Índice de Contratos de Locación (ICL)- tendrán un aumento de 226,6% en noviembre, por encima de la inflación interanual que fue del 209%.
De esta manera, si una familia estaba destinando $150.000 para cubrir el alquiler, a partir de noviembre tendrá que desembolsar $489.900 por mes.
La Ley de Alquileres que fue derogada en diciembre pasado establecía una actualización obligatoria de los precios una vez al año. Para el ajuste, se utiliza el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que combina la variación de precios (IPC) y salarios (RIPTE).
Aumentos en las expensas: Cuánto subieron en lo que va del año
Las expensas en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) subieron 3,5% en septiembre y acumularon 122,36% en lo que va del año. Medido de forma interanual, los contratos treparon 239,62%. En el noveno mes, los propietarios e inquilinos tuvieron que destinar más de $200.000 para los gastos de mantenimiento del edificio.
Los datos surgen del relevamiento de la plataforma ConsorcioAbierto, que analiza montos de expensas, con y sin deuda en diferentes ciudades de la Argentina. El informe mostró que en CABA, los inquilinos y propietarios abonaron $208.370 en septiembre. En la provincia de Buenos Aires, las expensas alcanzaron los $87.886, lo que refleja un alza de 7,07% con respecto a agosto.
Mientras que la plataforma Octopus Proptech midió un aumento del 6,95% en las expensas de CABA y un alza de 133,57% desde enero. Según el informe, los gastos de mantenimiento del edificio alcanzaron los $155.613.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro Rivadavia, Fabián Almonacid, habló sobre la situación del mercado inmobiliario en la ciudad. “Muchas de las propiedades que antes estaban exclusivamente a la venta, con la negociación libre que permite la nueva Ley, ahora están en alquiler”, resaltó.
En este sentido, señaló -en diálogo con Radio de Camioneros– que “el mercado está muy bien. Hubo un repunte muy importante en las ventas, que es natural cuando el dólar baja o se queda quieto”.
“El problema es cuando el dólar sube porque no hay financiación bancaria”, dijo.
Asimismo, aclaró que “mientras el dólar esté estable el movimiento se va a ver”.
“La oferta de alquileres en Comodoro Rivadavia aumentó un 50% desde que se derogó la Ley anterior”, indicó.
En este marco, destacó que “muchas de las propiedades que antes estaban exclusivamente a la venta, con la negociación libre que permite la nueva Ley, ahora están en alquiler”.
“El precio de los alquileres no bajó, se mantuvo. En Comodoro la demanda siempre es alta, por eso tampoco bajan. Publicas una propiedad con una buena ubicación y te aparecen no menos de 10 personas para verla y cerrar el contrato”, concluyó Almonacid.
Una combinación de cambio de expectativas, precios que bajaron durante mucho tiempo y nueva oferta de préstamos hipotecarios generó una tímida reversión de la tendencia en el mercado de compraventa de inmuebles. Así lo indicó un estudio sectorial.
En el primer semestre, el 63% de las inmobiliarias observó una activación en el mercado de compraventa de propiedades y un 62% notó un incremento en la cantidad de consultas para transacciones “aptas crédito”. Sin embargo, coincidieron que todavía faltan medidas financieras para reactivar el mercado. Los datos surgen de una encuesta realizada por Zonaprop.
En esa misma línea, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró una suba del 27,47% en la cantidad de escrituras realizadas en junio frente al mismo mes de 2023. Durante el sexto mes del año, las escrituras fueron 4232 y el monto total de las transacciones alcanzó los $362.001 millones, un crecimiento del 350,25% interanual.
En junio, el monto medio de los actos de escrituras en territorio porteño fue de $85.539.116, lo que significó un alza de 253,26% en pesos. En dólares, representó un valor por US$90.730, una baja de 2,46%.
“Es evidente que la baja de los precios de los inmuebles generó incentivo a la búsqueda y concreción de operaciones para quienes ya tienen el dinero ahorrado”, explicó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, a TN.
Según datos del Colegio de Escribanos de CABA, en junio hubo 115 operaciones con hipoteca, lo que significó un alza mensual de 5,5%. Sin embargo, en los primeros seis meses del año hubo 624 escrituras realizadas con hipoteca, en línea con los registros del semestre inaugural del año pasado. Es por ello que en el sector esperan por la vuelta de los créditos UVA para estimular el mercado inmobiliario.
“La llegada de los créditos hipotecarios y las nuevas políticas del Gobierno movilizaron aún más las compras. Si bien no hay efecto directo de los créditos todavía, la expectativa de que los precios pueden llegar a subir en el largo plazo hizo que muchos definieran la compran los últimos meses”, explicó Balayan.
De cara a la segunda mitad del año, el 34% de las inmobiliarias prevé que habrá un aumento en las transacciones de compraventa y en la oferta, especialmente, ante la puesta en marcha del blanqueo, que permitirá regularizar hasta US$100.000 en la adquisición de inmuebles.
Cuál es la situación del mercado inmobiliario en CABA y el conurbano bonaerense
Un informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (Udesa) mostró que, en la zona norte del conurbano bonaerense, la demanda de propiedades a la venta se incrementó 28,5% respecto a julio de 2023.
“Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo de la industria en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses”, indicó el relevamiento.
En esa línea, el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires sostuvo que en junio se registró un total de 8780 compraventas, lo que representa un aumento del 2,43% en comparación con el mismo mes del año anterior.
Durante el primer semestre, las escrituras en la provincia de Buenos Aires sumaron 41.122, un alza del 12,56% frente al mismo periodo del 2023. Con estos datos, junio representó el 21,35% del total de transacciones registradas en los primeros seis meses del año.
Con respecto a los precios medios de venta en dólares, en el AMBA se registró una caída del 5,9% interanual en las casas. En cuanto a los departamentos, subieron un 3,6% respecto a julio de 2023, según datos relevados por Udesa y Mercado Libre.
En la Ciudad de Buenos Aires, por su parte, el precio medio del metro cuadrado subió 0,7% en julio. Se ubicó en US$2286 y acumula 13 meses consecutivos de incremento. Así, un monoambiente se ofreció a US$100.669 dólares y un departamento de tres ambientes en US$166.652, según el relevamiento de Zonaprop.
Qué pasó con los alquileres en lo que va del año
En diciembre, el Presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. De diciembre a junio, la demanda para alquilar en Argentina aumentó un 28%, mientras que la oferta subió un 40%, de acuerdo a datos relevados por Zonaprop.
La titular de Maure Inmobiliaria, Soledad Balayan comentó que el 70% de la demanda busca departamentos pequeños, es decir, de uno o dos ambientes. En julio, la oferta de monoambientes se triplicó con respecto a la del mismo mes en 2023.
La especialista explicó que los avisos de unidades de dos ambientes aumentaron un 240% promedio a nivel interanual. Por su parte, en los departamentos más amplios “hay menos opciones que el año pasado”. Acerca de los contratos, Balayan señaló que se están pactando, en su mayoría, por dos años.
Según un trabajo realizado por Zonaprop, en CABA, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $464.742 mensuales en julio y registró un incremento del 3,3%. En 2024, la suba de precio acumuló un 39%, 50 puntos porcentuales por debajo del aumento acumulado en el mismo período de 2023 (89,6%).
Los barrios porteños más costosos para alquilar son Puerto Madero con $958.337, seguido por Palermo y Núñez con un valor de $530.763 y $517.793, respectivamente. Villa Lugano, por el contrario, se presenta como el barrio más accesible para alquilar por $303.133.
En medio de la desaceleración inflacionaria y a la espera de que el índice de precio al consumidor (IPC) se ubique por debajo del 5%, el sexto mes del año llega con incrementos claves, entre ellos, luz y gas por la quita de subsidios, nafta y alquileres.
Quita de subsidios de luz y gas
El Gobierno pone en marcha un ‘período de transición’ en los subsidios energéticos para “trasladar progresivamente a los usuarios los costos reales”, desde el 1º de junio hasta el 30 de noviembre de 2024. El objetivo es pasar de un esquema subsidios generalizados a uno de subsidios focalizados de las tarifas de luz y gas.
El proceso, de seis meses, será un camino en la dirección del establecimiento de la Canasta Básica Energética. De todos modos, analistas señalaron que “todavía faltan los parámetros con los cuales van a ir sacando los subsidios gradualmente y no está ni el plazo ni el monto a subsidiar”.
Impuesto a los combustibles
También a partir del 1° de junio, el Gobierno decretó actualizar el Impuesto sobre los Combustibles Líquidos (ICL) y el Impuesto al Dióxido de Carbono (IDC) que conforma el precio de la nafta “con el fin de estimular el crecimiento de la economía garantizando un sendero fiscal sostenible”.
“Si la suba del impuesto del 1 de junio se traslada plenamente al precio, la nafta súper podría aumentar 1,2% en CABA y un 1% en Córdoba. En julio, el impuesto debería subir un 115%, de trasladarse plenamente al precio, la nafta súper podría aumentar como máximo 18% en CABA y un 16% en Córdoba”, explicó el titular del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf), Nadin Argañaraz.
Alquileres
Los contratos de alquileres firmados bajo la Ley 27.551, que actualiza el precio de los alquileres anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), sufrirán un aumento de 233,7% en junio frente a un escenario de inflación interanual que, en abril, se ubicó en 289,4%.
Por otro lado, el aumento semestral que rige por la efímera reforma de la Ley de Alquileres (derogada mediante el DNU 70/2023) aumentan un 56,5%. Se trata de la indexación mediante el índice de Casa Propia.
En tanto, los alquileres que están atados a la inflación lo harán en base al IPC de los últimos 3 meses febrero (21%), marzo (11%) abril (8,8%) acumulado.
Los nuevos contratos de locación desde que rige el DNU del Gobierno que derogó la Ley de Alquileres se están adaptando a la coyuntura económica actual, buscando términos de acuerdo que beneficien a propietarios e inquilinos.
Frente a la incertidumbre económica y las fluctuaciones del mercado, se están estableciendo cláusulas más flexibles. Una de las principales novedades es la implementación de actualizaciones cuatrimestrales, en lugar de las anuales o semestrales previas y acorde con la variación de índices económicos.
Los pactos de alquiler establecen un aumento inicial basado en índices oficiales, buscando un equilibrio entre la seguridad financiera del propietario y la capacidad de pago del inquilino, facilitando así la planificación financiera de ambas partes.
Aunque los precios registraron fuertes incrementos durante los últimos 18 meses, se empieza a observar una desaceleración. Con más oferta, los precios iniciales de contrato disminuyen, aunque persisten los retos económicos para los inquilinos por el alto costo de vivienda en Argentina.
Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, comentó a Infobae: “Observamos que, durante los primeros meses de ajustes, numerosos alquileres superaron el valor de mercado. Específicamente, varios contratos, especialmente aquellos con valores elevados, fueron renegociados. Esto indica que, a pesar de existir un contrato firmado, los propietarios están teniendo en cuenta la situación de los inquilinos, lo cual representa un avance notable”.
En Buenos Aires, el alquiler promedio es de $ 400.000 para dos ambientes y $530.000 para tres ambientes, lo que supone un desafío financiero para inquilinos.
Con el lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios, existe un interés creciente de inquilinos para dejar de alquilar. Sin embargo, aún es pronto para determinar el impacto que estos créditos tendrán a corto y mediano plazo.
Primeros ajustes
El marco legal de los alquileres evolucionó significativamente, transitando de contratos de tres años con actualizaciones anuales, a períodos más cortos con indexaciones relacionadas con la inflación. Hoy, se celebran contratos de alquiler de dos años de duración, con revisiones de precios cada tres o cuatro meses basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Mariano Rico Alcázar, de Asempro Propiedades, dijo que “las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales introdujeron una dinámica de precios a la cual no estábamos habituados. Ahora, los propietarios no tienen que incrementar de inicio el valor del contrato por miedo a desfasajes debido a la inflación. Este marco tiende a equilibrar los precios de salida. Aun así, la alta inflación inicial del año llevó a ajustes considerables en los alquileres, algunos incluso por encima del mercado, llevando a ciertos propietarios a revisar y ajustar estos valores”.
“Para prevenir distorsiones en el precio, es crucial elegir correctamente el índice al momento de redactar el contrato, siendo el IPC el más utilizado″, explicó Rico Alcázar.
Los inquilinos enfrentaron dificultades con el primer aumento, ya que se calculó basado en una inflación elevada de los últimos meses. En algunos casos, hubo solicitudes de negociación con los propietarios para ajustar el incremento y así mantener al día el pago del alquiler.
Tobías Fanelli, de Salguero Propiedades señaló que “los primeros ajustes se establecieron en 56% según el IPC trimestral y en 45% de acuerdo al ICL”. Con el incremento en la oferta de alquileres, aquellos con precios excesivos registraron una disminución en la velocidad de alquiler, prolongando su tiempo disponible en el mercado.
“Dado que los aumentos se basan en la inflación, ya sea mediante el IPC o el ICL, una disminución en esta podría resultar en incrementos más bajos en comparación con los periodos anteriores”, agregó Fanelli.
Comprar y alquilar
La oferta de alquileres se está estabilizando, brindando alivio a inquilinos que el año pasado no encontraban opciones viables para mudarse.
“En cuanto a los créditos hipotecarios, quienes puedan acceder a estos seguramente optarán por comprar. Aunque inicialmente no se anticipa un impacto significativo en el mercado de alquileres, si inversionistas o propietarios de múltiples inmuebles deciden usar estos créditos para adquirir nuevas propiedades y rentarlas, esto podría traducirse en un incremento adicional en la oferta de alquileres”, anticipó Fanelli.
El comportamiento del mercado actualmente está más influenciado por las expectativas que por realidades fijas.
Un ejemplo de esto es la oferta del Banco Hipotecario vista en su sitio Web, que propone créditos para comprar un monoambiente en Villa Urquiza o Saavedra con un valor de USD 70.000 y aplicando un crédito por el 75% del precio a 30 años: la cuota inicial asciende casi a $460.000 y el alquiler de ese mismo inmueble no supera los $300.000; debiendo adicionalmente tener un ahorro de USD 20.600, para acceder al crédito y cubrir los gastos asociados.
La llegada de créditos hipotecarios anima a nuevos compradores, reflejando el sueño argentino de ser propietario, un objetivo cultural y aspiracional, especialmente cuando la cuota iguala al alquiler, señaló Rico Alcázar.
El Sindicato de Inquilinos Trabajadores de Chubut (SIT-Chubut) hizo conocer la preocupación existente por la desregulación de la actividad planteada en el DNU del Gobierno Nacional a través de la derogación de la Ley de Alquileres, destacando que se causa creciente perjuicio económico a las familias que alquilan viviendas. En ese marco expusieron cuadros comparativos que evidencian la problemática del sector, en relación a distintos factores, como la falta de capacidad de ahorro, entre otros.
Desde que se firmó el DNU que deroga la Ley de Alquileres los inquilinos se han movilizado y realizado reuniones para reclamar por la problemática, asociada a la inflación y escalada de los precios en general. Asimismo, se ha presentado un amparo para lo relacionado específicamente a la actividad.
El SIT-Chubut, integra la multisectorial de organizaciones y sindicatos que irán al paro convocado para el 24. En el caso de Puerto Madryn, presentaron nota en el Municipio y concejales para tomar medidas para la situación de viviendas en esa ciudad, donde la oficina de Defensa del Consumidor dejó de tomar casos de familias que alquilan y se encuentran en situación de vulnerabilidad.
En ese marco destacan la falta de espacios y medidas de contención de la problemática de las familias inquilinas. Por el momento solo la Defensoría Pública aborda la situación, pero solo en casos de desalojos -según publica El Chubut-.
En dos cuadros comparativos que este sindicato compartió públicamente, con datos del Indec para el mes en curso, se destaca el impacto en el salario una vez afrontado el costo del alquiler y la Canasta Básica Total (CBT), lo que implica una falta de capacidad de ahorro una vez deducidos de los sueldos los dos ítems mencionados. En varios casos, el saldo final es negativo.
Uno de los cuadros comparativos, toma como referencia el salario de un empleado de comercio, en el rubro vendedor (el más alto del sector), el valor promedio de alquiler que debe afrontar, así como el CBT, y el saldo. En este sentido, para una persona con sueldo de $397.400, alquiler de $150.000, CBT de $160.453, el saldo es de $86.947.
Si se toma un hogar de dos adultos, incluyendo una jubilación mínima de $105.712, y un hijo, con salario de $503.112, alquiler de $250.000 y CBT de $394.713, implica un saldo negativo de -$141.601. El mismo cuadro, para un hogar de dos adultos, correspondiente a la suma de un sueldo docente y uno de empleado de comercio, y dos hijos, muestra un ingreso salarial de $586.955, alquiler de $300.000, CBT de $495.798, con un saldo negativo de -$208.845.
El segundo cuadro aludido, muestra la comparativa: salario, alquiler y CBT Chubut enero 2024, para empleados docentes que inician o que se desempeñan en esa labor por 20 horas semanales. En un primer ejemplo, se muestra como tipo de hogar una sola persona, con salario (básico) de $189.55, alquiler $150.000, CBT de $160.453, con saldo negativo de -$120.898. En un segundo caso, el cuadro muestra para un hogar de dos adultos, incluyendo una jubilación mínima de $105.712, un ingreso salarial de $295.267, pago de alquiler de $250.000, CBT de $394.713, con saldo negativo de -349.446.
En un último caso, comprende un hogar con dos adultos, con la suma de un sueldo docente y otro de empleado de comercio, destacando salario de $586.955, alquiler de $300.00, y CBT de $495.798, y saldo negativo de -$208.843.
El vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chubut (COCICH), Luis Garzonio, confirmó que ya no se encuentra en vigencia la Ley de Alquileres, a partir de la promulgación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, impulsado por el Gobierno Nacional. El mismo establecía la derogación de la normativa, por lo que los contratos actualmente se encuentran regidos bajo el Código Civil y Comercial de la Nación.
En tal contexto, Garzonio sostuvo que “el DNU, a lo que dice el código, es agregarle algunas modificaciones, pero en esencia sigue diciendo lo que dice el Código Civil y Comercial”.
Asimismo, detalló -según publica El Chubut– que por el momento no ha habido cambios notables y que el sector espera una paulatina recuperación. En cuanto al tipo de moneda en la que ahora pueden celebrarse los contratos de alquiler, puntualizó que, en la zona, actualmente, se está cobrando en pesos, y que, en caso de ser consultados, desde el COCICh recomendarán hacerlo en la misma moneda.
Por otra parte, Garzonio aclaró que todos los contratos firmados bajo la Ley Alquileres continúan siendo válidos, hasta su fecha de vencimiento.
Derogación
El DNU dispone la derogación de la Ley de Alquileres, también denominada “Ley Lipotevzky” por el diputado Daniel Andrés Lipovetzky, promotor de la norma que fuera aprobada por el Congreso en 2020. Consecuentemente, se eliminan también las modificaciones de la normativa aprobadas este año y, en su lugar, se dispone una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación. A pesar de ello, los alquileres actuales regirán por la ley vigente al momento de la firma del contrato. Por ejemplo, quien haya pactado un alquiler en 2021 mantendrá todas las condiciones dispuestas por la Ley 27.551, de 2020, mientras que alguien que firmó el contrato en noviembre último se regirá por la Ley 27.737.
Duración
El DNU no dispone un plazo fijo para los contratos de alquiler, por lo cual, a partir de la aplicación de los cambios, el propietario y el inquilino acordarán entre ellos cuánto tiempo durará el alquiler. En caso de que no se haya acordado un plazo a la firma del contrato, el decreto dispone que la relación entre ambas partes será de 2 años.
Mudanza
La nueva normativa establece que, si un inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo, deberá abonar al propietario como compensación el 10% de lo que resta del contrato, sin importar en qué momento del acuerdo decida abandonar la propiedad. Por ejemplo, si una persona paga un alquiler de $100 mil y decide dejar el inmueble seis meses antes, deberá abonar $60 mil, a razón de $10 mil por cada mes de alquiler restante.
Actualmente, si un inquilino quiere terminar el contrato previamente y ya cuenta con seis meses de antigüedad, no debe pagar ninguna penalización si avisa con tres meses de anticipación. En cambio, pagará entre un mes y un mes y medio de alquiler -dependiendo el tiempo de contrato que se haya cumplido- si el preaviso se hace sólo 1 mes antes de mudarse. A su vez, el DNU elimina el plazo de aviso para la renovación del contrato.
Los contratos de alquileres que vencen en agosto sufrirán un 110% de aumento según lo arrojado por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
Ese salto, récord en 2023, preanuncia una controvertida negociación entre propietarios e inquilinos, ya que el monto de las locaciones se irá en promedio arriba de los 150 mil pesos mensuales -según publica El Chubut-.
Para afrontar un alquiler de 150 mil pesos, los ingresos de una familia se deberían multiplicar por tres, o sea, tendrían que ser de 450 mil pesos para entrar en la órbita de la solvencia.
Las cuentas no dan porque ya el economista Antonio Aracre había asegurado el mes pasado que “el salario promedio registrado en la Argentina, con un empleo registrado en blanco y recibo de sueldo con una empresa en relación de dependencia, rondó los 215 mil pesos”, que no alcanzan a cubrir la canasta básica de 246 mil pesos. ¿Dónde quedan los alquileres?
Ante el conflicto ya desatado entre las partes por los montos en cuestión, la ONG Hábitat para la Humanidad Argentina pidió que se incorpore al alquiler social en las propuestas electorales.
La aguda retracción de la oferta de departamentos en alquiler ya había hecho saltar los precios en julio el 11,3%.
En siete meses, acumularon el 89,6% y superaron en un 50% el índice de inflación en ese lapso.
Muchos inquilinos se lanzaron a la búsqueda de alternativas ante los incrementos que se avecinan, pero chocaron con un mercado en el que la oferta escasea cada vez más y la demanda se acrecienta.
La publicación especializada Reporte Inmobiliario indicó que en ese mes la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar, que se publicaron en buscadores de propiedades, fue de sólo 686 unidades. Resulta inferior en un 26 % a las ofertadas en junio y 58,4 % menor a julio del año pasado, que había sido de 1.649.
Uno de los mayores problemas que se presentó en el mercado de los alquileres ha sido con la renovación de los contratos hechos en julio de 2022, ya que el incremento a aplicarse asciende al 104%, lo que deja atrás el récord de los tres dígitos alcanzado el mes anterior.
La escalada de los alquileres se refleja en el índice de precios al consumidor que releva el INDEC, en cuanto a su efecto estadístico, pero en la economía hogareña representaron un bombazo, al pasar de valores mensuales entre 60 y 90 mil pesos a 130/150 mil, que en muchos casos ocupan más de las tres cuartas partes de los ingresos de un grupo familiar.
Un efecto adicional: al no llegar al requisito de que el valor locativo no supere el 30% de los ingresos, las inmobiliarias montaron un rebusque paralelo, como es la constitución de garantías solidarias o seguros de caución complementarios.
El factor de actualización que se aplica en los contratos contempla la variación de la inflación que mide el Indec y la de los salarios que establece el RIPTE.
Los aumentos del precio de los alquileres, tanto propietarios como inquilinos pueden consultarlos en el Índice de Contratos de Locación (ICL) que saca a diario el Banco Central.
El mercado de los alquileres se ha tornado exageradamente especulativo y las regulaciones no conforman a los propietarios ni a los inquilinos. Los intermediarios tomaron partido por los dueños atendiendo a las relaciones de fuerzas. La oferta de inmuebles es cada vez más escasa, lo cual lleva a exagerar condiciones y requisitos, en muchos casos abusivos, como lo pueden testimoniar quienes se encuentran en la búsqueda.
La vigencia que marca la ley 27.551 para las locaciones es como mínimo de tres años y los ajustes se realizan cada año. Antes, se arrancaba con un valor establecido previamente, que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y, en general, se pactaba con subas semestrales.
Uno de los cambios de la legislación última se refirió al monto previo que se exige para comenzar un contrato: mes anticipado y el depósito de garantía, que no deben superar el mes de la locación.
La consecuencia de las distorsiones fue que se introdujo la modalidad de las locaciones temporarias (en general trimestrales) y de los contratos en dólares con los que se elude la ley de alquileres, lo cual tornó prohibitivo el acceso de la mayoría de los asalariados que ganan por debajo del promedio, sobre todo los no registrados.
La realidad del día a día en la búsqueda de alquileres radica en que el enorme desfase entre los que necesitan alquilar y los que ofrecen vuelca la balanza decididamente hacia los propietarios, quienes aprovechan para poner condiciones más exigentes y requisitos a reunir que desbordan la capacidad de la mayor parte de los que necesitan un techo.
El período de tres años que impone la ley de alquileres está por terminar y la actualización anual supera los tres dígitos. De esta forma, los inmuebles que mantuvieron por un año el precio a $50 mil, por ejemplo, hoy costarán $104.000 pesos. “A esto se enfrentan las familias trabajadoras”, sostuvo Rebeca Ancina, secretaria de la Asociación de Inquilinos de Chubut.
La reforma de la ley de alquileres continúa afectando a inquilinos y propietarios. Aunque hubo intentos de modificación, todo quedó en la nada.
El ministro de Economía de la Nación, Sergio Massa, había ordenado a la Secretaría de Comercio Interior de consensuar determinados puntos, pero finalmente el tema pasó a Diputados para realizar el tratamiento, según publica El Chubut.
Desde la Asociación de Inquilinos de Chubut, sostiene que para llevar a la formalidad las relaciones de alquiler, es necesario “que se exima del impuesto al sello AGR y llevar aliento a las relaciones formales”, según declaró la secretaria de la entidad, Rebeca Ancina.
Esto sería un sello que se realiza en Rentas de Provincia y es para los contratos de locación de viviendas. En la actualidad, se paga un porcentaje del total del contrato que da casi el precio que se paga por un mes de alquiler.
Siguiendo esta línea, sostuvo que cada Municipio debe “dar servicio de acompañamiento a las relaciones de alquiler. Son los municipios los que en primera instancia reciben los reclamos y donde se manifiesta la violencia habitacional, y el desorden en la aplicación de principios del alquiler temporario”.
La actualización anual o para la renegociación del contrato, está superando hoy el 104%. Por ejemplo, los alquileres que mantuvieron por un año el precio a $50 mil, hoy están a $104.000 pesos: “A esto se enfrentan las familias trabajadoras”, finalizó Ancina.
Javier, un vecino de Comodoro Rivadavia, habló sobre la problemática que están atravesando para que le entreguen un terreno que viene pagando desde hace años. “Todos nos dicen que tenemos que esperar, pero estamos pagando derecho de ocupante y los terrenos siguen siendo campo”, aseveró.
En este sentido, señaló -en diálogo con Radio de Camioneros– que “pagamos derecho de ocupantes y mensura, pero todavía no tenemos el terreno, por eso vinimos a reclamar a Tierras porque estamos cansados”.
“Se tiran la pelota de un lado al otro, ya no sabemos que puerta golpear. Los terrenos están en kilómetro 8. Hace años estamos esperando. Pasan las gestiones y seguimos sin respuestas. Somos 49 las familias que estamos en esta situación”, dijo.
Asimismo, aclaró que “todos nos dicen que tenemos que esperar, pero estamos pagando derecho de ocupante y los terrenos siguen siendo campo”.
“Los alquileres han aumentado mucho y hay compañeros que ya no pueden pagar. Los papeles ya están todos presentados”, indicó.
Finalmente, Javier recordó: “Un montón de veces se nos cruzó por la cabeza ir a ocupar, pero queremos hacer las cosas de manera legal. Los terrenos ya están marcados y cada uno tiene el suyo, falta que lo entreguen nomás”.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro Rivadavia habló sobre la situación a la hora de alquilar en la ciudad.
Fabián Almonacid, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro Rivadavia, pasó por los micrófonos de Radio de Camioneros para hablar sobre los alquileres en la localidad.
En primer lugar, se refirió a la situación a la hora de alquilar: “Hoy es complejo por la sanción de la nueva ley que trajo aparejado situaciones perjudiciales para los inquilinos y propietarios. Hasta que no se cambie la ley, eso va a permanecer”.
“Hay un faltante de viviendas y una demanda muy importante. Donde hay mucha demanda y poca oferta los precios se van para arriba y no bajan”, agregó.
Con respecto a los incrementos, manifestó: “Los aumentos se rigen por el índice del IPC que entrega el gobierno y que en el último año estuvo en un 90%. Los inquilinos están preparados que al cumplir el año se genera un aumento importante”.
“La falta de viviendas en Comodoro es una realidad que vinimos viviendo hace 20 años. En estos últimos tres años, desde la sanción de la nueva ley, se generó un perjuicio porque los dueños deciden no alquilar y ponerlo a la venta”, indicó.
“El ajuste anual, con el nivel de inflación que tenemos, es imposible que un propietario aguante el precio. Se debería volver a la normativa anterior de actualización cada seis o tres meses”, cerró.
La secretaria de la Asociación de Inquilinos de Chubut, Rebeca Ansina, se refirió al tratamiento de la Ley de Alquileres en el Congreso de la Nación. “La Ley de Alquileres es una cuestión de negocio para las inmobiliarias. Esta Ley aplastó un año de comisión. Para ellos es un negocio pero para nosotros es un derecho. Este es el fondo de la cuestión”, aseveró.
En este sentido, señaló -en diálogo con Radio de Camioneros– que “cuando se trató la Ley de Alquileres en el Congreso hubo una sola Organización de propietarios, la cual era de la Provincia de Neuquén”.
“La Ley de Alquileres es una cuestión de negocio para las inmobiliarias. Esta Ley aplastó un año de comisión. Para ellos es un negocio pero para nosotros es un derecho. Este es el fondo de la cuestión”, dijo.
Finalmente, Ansina recordó: “Queremos institucionalizar las leyes y que se pregonen los derechos de los inquilinos”.
